Apartamento na planta: as pegadinhas que pegam de surpresa na entrega das chaves

Com o preço dos imóveis prontos subindo mais rápido que a renda, comprar na planta virou a saída natural para quem quer entrar num imóvel maior ou melhor localizado pagando menos hoje. Faz sentido — mas é também o contrato mais mal compreendido do mercado imobiliário.

A maioria das surpresas não aparece na assinatura. Aparece na entrega das chaves, quando já não dá para negociar nada.

A parcela não é fixa — ela é corrigida todo mês

O valor do imóvel na tabela de vendas não é o valor que você vai pagar. Tanto as parcelas quanto o saldo devedor são corrigidos, normalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) durante a obra. Isso significa que o saldo que falta pagar cresce mês a mês, independentemente da inflação geral ou do seu salário.

Numa obra de três anos, essa correção acumulada costuma ficar entre 15% e 20% acima do valor nominal contratado. Quem planeja o orçamento só com o valor da tabela chega à entrega devendo bem mais do que esperava.

A taxa SATI e a comissão de corretagem

É comum a construtora cobrar, além da comissão de corretagem, uma taxa separada de "assessoria técnico-imobiliária" (SATI) — muitas vezes apresentada como obrigatória no ato da assinatura. O STJ já pacificou o entendimento, em julgamento de recurso repetitivo, de que a comissão de corretagem é legítima quando informada claramente antes da compra, mas que a taxa SATI costuma ser abusiva, por cobrar separadamente um serviço que não se comprova prestado de forma distinta.

Na prática: é negociável, e vale perguntar exatamente o que ela cobre antes de pagar.

A tolerância de atraso de 180 dias

Praticamente todo contrato de compra na planta prevê uma tolerância de atraso de até 180 dias (6 meses) sem multa para a construtora. Ela pode simplesmente não entregar dentro do prazo anunciado e ainda assim estar cumprindo o contrato à risca.

Passado esse prazo, a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) garante ao comprador o direito a multa e, em alguns casos, à rescisão com devolução dos valores pagos. Mas até lá, o planejamento — inclusive financeiro — precisa considerar que "prazo de entrega" e "data real das chaves" raramente coincidem.

Os custos que só aparecem na entrega

Além do saldo devedor, a entrega das chaves traz uma lista de custos que normalmente não entram no planejamento inicial:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), pago no momento da transferência, sobre o valor atualizado do imóvel.
• Registro do imóvel em cartório, com custo proporcional ao valor da transação.
• Condomínio, que costuma começar a ser cobrado a partir da entrega — mesmo que você ainda não tenha se mudado.
• Taxa de vistoria de entrega, em alguns empreendimentos, para conferência de acabamento antes da assinatura do termo de recebimento.

Somados, esses custos costumam representar entre 4% e 6% do valor do imóvel — um valor que precisa estar separado bem antes da chamada para retirada das chaves.

Como se planejar com antecedência

A maior parte dessas pegadinhas tem uma característica em comum: elas só viram problema para quem só começa a se planejar perto da entrega. Correção do saldo, reprovação de crédito e custos de transferência são previsíveis — e existem estratégias, incluindo o uso de consórcio como plano paralelo à obra, que evitam justamente essa corrida de última hora. Antes até de assinar, também vale considerar se comprar na planta é mesmo a melhor rota — veja as alternativas ao apê na planta.

Perguntas frequentes

A parcela do apartamento na planta pode subir muito?

Sim. Ela é corrigida, normalmente pelo INCC, durante todo o período de obra. Em contratos de dois a três anos, é comum que o saldo devedor acumule de 15% a 20% de correção acima do valor nominal contratado.

Sou obrigado a pagar a taxa SATI?

Não necessariamente. O STJ já entendeu, em recurso repetitivo, que a comissão de corretagem é legítima quando informada com clareza, mas que a taxa SATI costuma ser abusiva por não corresponder a um serviço distinto e comprovado. Vale questionar antes de assinar.

A construtora pode atrasar a entrega sem consequência?

Dentro do prazo de tolerância contratual — normalmente 180 dias — sim, sem multa. Depois desse prazo, a Lei do Distrato garante ao comprador direito a multa e, em certas condições, à rescisão com devolução dos valores pagos.

Por que meu financiamento pode ser recusado na entrega, se já fui aprovado na assinatura?

Porque a análise de crédito do banco é refeita na entrega, com base na sua situação financeira naquele momento — não na de anos atrás. Mudança de renda, novas dívidas ou queda no score podem reduzir o valor aprovado justamente quando você mais precisa dele.